Усово

ПИЛОТНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ

USOVO
Residence 001

Приобретаем резиденцию, проводим полную реновацию и выводим на рынок готовый премиальный продукт.

ИНВЕСТОРКапитал проекта

КОМАНДАПроверка · реализация · продажа

550 м² · 34 сотки · Ново-Огарёво

ОБЪЕКТ

Усово.
Резиденция в сложившейся премиальной локации.

550 м²площадь дома

34 соткиучасток

Ново-Огарёволокация

Классическая резиденция с благоустроенным участком и потенциалом комплексного обновления.

Объект найден. Стоимость приобретения, техническое состояние и юридические параметры проходят проверку.

ЛОКАЦИЯ

Усово — близость к Москве внутри сложившегося премиального направления.

Рублёво-Успенское направление · рядом с Ново-Огарёво

БЛИЗОСТЬ К МОСКВЕ≈10 км

от МКАД по Рублёво-Успенскому направлению

ПРЯМОЕ СООБЩЕНИЕ≈42 мин

от станции Усово до Белорусского вокзала

РЫНОЧНЫЙ МАСШТАБ35%

первичного предложения элитного загородного рынка в 2025 году

ОКРУЖЕНИЕНово-Огарёво

сложившаяся частная застройка премиального уровня

Близость к Москве, альтернативный транспорт и сформированный премиальный рынок поддерживают ликвидность будущего продукта.

Источники: KF.Expert · Яндекс Расписания · Kalinka Ecosystem, итоги 2025 года

Существующий интерьер резиденции в Усово — Существующее состояние · гостиная

СОСТОЯНИЕ СЕЙЧАС

Идеальная локация.
Устаревший продукт.

СОХРАНЯЕМ

Архитектурную основу, пропорции дома и сформированный участок.

ОБНОВЛЯЕМ

Интерьер, материалы и освещение. Инженерные решения — после обследования.

Потенциал проекта — в точном обновлении уже сильного объекта, а не в полной перестройке.

АРХИТЕКТУРА УЧАСТКА

Два дома.
Единая резиденция.

Двухэтажный главный дом и одноэтажный гостевой дом уже связаны широким подземным переходом.

Архитектурная визуализация участка в Усово с главным и гостевым домами — Архитектурная реконструкция по спутниковым снимкам · границы участка ориентировочные

Разрез подземного перехода между двухэтажным главным и одноэтажным гостевым домами — **Круглогодичная внутренняя связь**Сухой контур · освещение · вентиляция · системы безопасности

После обследования и оснащения подземный переход станет безопасной, сухой и освещённой галереей — редким функциональным преимуществом, объединяющим оба здания.

ПРОВЕРКА ОБЪЕКТА

Инвестиция начинается
не с реновации, а с проверки.

01

Юридическое

Права, обременения, назначение земли и ограничения.

02

Техническое

Конструктив, инженерные системы, дефекты и влияние на бюджет.

03

Рыночное

Реальные конкуренты, диапазон цены выхода и срок продажи.

РЕЗУЛЬТАТЕдиный реестр рисков и обоснованное решение: входить в проект или отказаться.

АРХИТЕКТУРНАЯ КОНЦЕПЦИЯ

Сохраняем характер.
Повышаем класс продукта.

Фасад, архитектурное освещение и ландшафт формируют цельный образ современной резиденции — без потери характера дома.

Существующий фасад резиденции в Усово — 01Существующее состояние

Концепция обновлённого фасада резиденции в Усово — 02Концепция · не выполненные работы

ИНТЕРЬЕРНАЯ КОНЦЕПЦИЯ · ГОСТИНАЯ

Та же архитектура.
Другое ощущение дома.

Существующее состояние: гостиная, Усово — 01Существующее состояние

Концепция обновления: гостиная, Усово — 02Концепция · не выполненные работы

Сохраняем характер пространства; добавляем световые сценарии, климат-контроль и незаметную автоматизацию комфорта.

ИНТЕРЬЕРНАЯ КОНЦЕПЦИЯ · КУХНЯ-СТОЛОВАЯ

Больше света.
Меньше визуального шума.

Существующее состояние: кухня-столовая, Усово — 01Существующее состояние

Концепция обновления: кухня-столовая, Усово — 02Концепция · не выполненные работы

Материалы, мебель и свет работают вместе; инженерия и сценарии управления остаются незаметными, но удобными каждый день.

ИНТЕРЬЕРНАЯ КОНЦЕПЦИЯ · ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ХОЛЛ

Первое впечатление —
с порога.

Существующее состояние: центральный холл, Усово — 01Существующее состояние

Концепция обновления: центральный холл, Усово — 02Концепция · не выполненные работы

Обновлённый холл объединяет архитектуру и технологичность: управляемый свет, безопасность и бесконтактный доступ.

ИНТЕРЬЕРНАЯ КОНЦЕПЦИЯ · СПАЛЬНЯ

Спокойствие —
часть ценности дома.

Существующее состояние: спальня, Усово — 01Существующее состояние

Концепция обновления: спальня, Усово — 02Концепция · не выполненные работы

Спокойный интерьер дополняют индивидуальные сценарии света, климата и приватности — без визуального шума.

ЛОГИКА СОЗДАНИЯ СТОИМОСТИ

Ценность создаёт не ремонт.
Ценность создаёт готовый продукт.

01Идеальная локация и зрелый участок

34 сотки, приватность и сложившееся премиальное окружение.

02Цельная реновация и технологии

Архитектура, интерьер, инженерия и умный дом работают как единая система.

03Готовая резиденция без компромиссов

Мебель, свет, климат, безопасность и сценарии комфорта готовы к жизни.

ПОДТВЕРЖДЕНИЕРазмер прироста стоимости подтверждается после проверки цены приобретения, полной сметы и сопоставимых сделок.

ОБОСНОВАНИЕ ЦЕНЫ ВЫХОДА

800 млн ₽ ниже верхних ориентиров рынка

Сопоставление открытых предложений и параметров будущего продукта · 7 сентября 2026

ВЕРХНИЕ ОРИЕНТИРЫ РЯДОМ950 млн–1,25 млрд ₽Усадьбы Усово · Новь

Усово-8472 м² · 8 соток · с отделкой

380 млн ₽≈0,81 млн ₽/м²

КП «Конус»500 м² · 15 соток · с отделкой

650 млн ₽≈1,30 млн ₽/м²

Усово · ориентир550 м² · 34 сотки · после реновации

800 млн ₽≈1,45 млн ₽/м²

Усадьбы Усово1 800 м² · 40 соток · готовая резиденция

950 млн ₽≈0,53 млн ₽/м²

Новь900 м² · 24 сотки · готовая резиденция

1,25 млрд ₽≈1,39 млн ₽/м²

Целевые 800 млн ₽ занимают сильную позицию между прямыми аналогами и более дорогими готовыми резиденциями в ближайшем окружении.

Сочетание локации, зрелого участка, готовой комплектации и технологичности даёт объекту основания конкурировать в верхней части диапазона.

Текущие цены предложения. Источники: Intermark Real Estate, Kalinka Ecosystem, ЦИАН. Проверено 07.09.2026.

ПОЛНАЯ СТОИМОСТЬ ПРОЕКТА

366 млн ₽ — основа бюджета проекта

Приобретение и реновация формируют основной капитальный контур.

ОСНОВНОЙ КАПИТАЛ≈366 млн ₽приобретение + реновация

ПРИОБРЕТЕНИЕ≈216 млн ₽Цена объекта $2,5 млн · пересчёт по курсу 86,5857 ₽/$

РЕНОВАЦИЯ150 млн ₽Комплексная реновация · предварительная смета

ПОЛНЫЙ БЮДЖЕТ ДОПОЛНЯЮТ

01Сделкаюридическое оформление и расчёты

02Резервотдельный лимит на изменения

03Содержаниестрахование и расходы цикла

04Продажамаркетинг, брокер и оформление

Финансирование открывается в пределах утверждённого бюджета и выдаётся траншами по контрольным этапам.

USOVO_001.pdf · предварительная смета 150 млн ₽ · официальный курс Банка России на 05.09.2026

СТРАТЕГИЯ РЕАЛИЗАЦИИ

Три уровня
выхода на покупателя.

Расширяем охват последовательно, сохраняя конфиденциальность и ценовую позицию объекта.

01ЗАКРЫТАЯ ПРОДАЖА

Москва + Санкт-Петербург

Прямые обращения по собственной и партнёрской базе. Конфиденциальные показы без публичной экспозиции.

02ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКРЫТЫЙ КОНТУР

Все регионы России

Расширение на квалифицированную региональную базу при сохранении контролируемой коммуникации.

03ОТКРЫТЫЙ РЫНОК

Максимальный охват

Премиальные брокеры, площадки, профессиональный контент, реклама и PR.

Принцип перехода

Следующий уровень открывается после согласованного срока экспозиции и анализа предложений. Расширяется охват — не снижается ценность объекта.

СМЕТА РЕНОВАЦИИ

150 млн ₽ уже распределены по полной программе реновации.

Предварительная смета охватывает проектирование, строительный контур, инженерию, территорию, а также отделку и комплектацию с мебелью и наполнением.

ОБЩИЙ ЛИМИТ150 млн ₽включая резерв

Отделка и комплектация45%

68 млн ₽

Инженерные системы16%

24 млн ₽

Строительный контур15%

22 млн ₽

Проектирование10%

15 млн ₽

Управление и резерв9%

13 млн ₽

Территория5%

8 млн ₽

Бюджет собран как управляемая модель: каждый раздел имеет лимит, детализацию и формульную сверку с общим итогом.

Усово — предварительная смета 150 млн ₽ · версия 02.09.2026 · точность до рабочего проекта ±15–20%

МАРШРУТ ПРОЕКТА

От решения об инвестиции — к итоговому план-факту.

Маршрут Усово разделён на четыре фазы с конкретным результатом на выходе.

01СЕЙЧАС

Инвестиционная подготовка

Решение о входе

Проверка объекта, концепция, рынок, бюджет и условия участия.

02

Сделка

Объект приобретён

Договоры, расчёты, обеспечение и график финансирования.

03

Реновация

Готовая резиденция

Рабочий проект, тендеры, производство работ и приёмка качества.

04

Продажа и закрытие

Итоговый план-факт

Вывод на рынок, сделка, расчёты с участниками и итоговый отчёт.

Следующая фаза открывается после подтверждения результата предыдущей. Финансирование привязано к утверждённому бюджету и контрольным точкам.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА

Даже консервативная цена выхода сохраняет значительный запас стоимости.

Сценарная чувствительность относительно основной части вложений: приобретение объекта и реновация.

ОСНОВНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ≈366 млн ₽покупка + реновация

Пессимистичный

ЦЕНА ВЫХОДА750 млн ₽

−

ОСНОВНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ≈366 млн ₽

валовой запас стоимости≈384 млн ₽

Средний

ЦЕНА ВЫХОДА800 млн ₽

−

ОСНОВНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ≈366 млн ₽

валовой запас стоимости≈434 млн ₽

Оптимистичный

ЦЕНА ВЫХОДА850 млн ₽

−

ОСНОВНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ≈366 млн ₽

валовой запас стоимости≈484 млн ₽

ИЗ ВАЛОВОГО ЗАПАСА ВЫЧИТАЮТСЯ

01расходы сделки

02содержание объекта

03финансирование

04расходы продажи

После фиксации сопутствующих расходов валовой запас преобразуется в полный финансовый результат и модель участия инвестора.

Расчёт: цена выхода минус ≈366 млн ₽ основных вложений · сценарии 750 / 800 / 850 млн ₽

ФОРМАТ УЧАСТИЯ

Роли разделены до начала финансирования.

Инвестор формирует капитал проекта Усово. Команда отвечает за управление полным циклом.

ИНВЕСТОР

Капитал проекта

01Приобретение объекта

02Реновация в пределах утверждённого бюджета

03Согласованные расходы сделки

КОМАНДА ПРОЕКТА

Управление проектом

01Проверка объекта и организация сделки

02Рабочий проект, тендеры и контроль бюджета

03Реновация, продажа и итоговый план-факт

ФИКСИРУЕМ ДО ПЕРВОГО ТРАНША

До первого транша фиксируем юридическую форму, график финансирования, права контроля и формулу распределения результата.

Конкретные доли и порядок распределения результата утверждаются сторонами в условиях участия.

НАЛОГОВЫЙ КОНТУР

Экономика проходит
через проектное ООО.

Актив, расходы, налоги и расчёты с инвесторами собраны в одной прозрачной структуре.

ПРОЕКТНАЯ КОМПАНИЯООО · РФОСНО · рабочая модель

01ПродажаПоступление средств

02РасходыСделка и обязательства

03НалогиРасчёт на уровне ООО

04КапиталВозврат займов инвесторам

05РезультатОстаток к распределению

06Распределение50% / 50%

25%налог на прибыль
от налоговой базы

от 6 мес.проектный горизонт,
не налоговая льгота

НДСрежим зависит от состава сделки: дом, земля, оснащение

Инвесторналоги выплат зависят от статуса получателя

Предварительная модель. Финальная структура утверждается после налогового и юридического заключений. Источник: НК РФ, разъяснения ФНС России.

СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ

Проект управляется единым циклом решений.

Личный кабинет Усово превращает контроль бюджета, сроков, качества и документов в прозрачную систему.

01

План

Утверждённый бюджет, график, результат этапа и ответственные.

02

Исполнение

Договоры, закупки и работы привязаны к этапу и его лимиту.

03

Контроль

План-факт, приёмка качества, фото и подтверждающие документы.

04

Решение

Открыть транш, скорректировать исполнение или согласовать изменение.

Каждая контрольная точка заканчивается зафиксированным решением, доступным инвестору в личном кабинете.

В одном месте: этапы · документы · фото · движение капитала · бюджет план-факт · отчёты · решения к согласованию.

Контроль не на словах: новый транш и переход к следующему этапу — только после подтверждения результата в системе.

ПРИОРИТЕТ ИНВЕСТОРСКОГО КАПИТАЛА

Сначала возвращается капитал.
Затем стороны делят результат.

01

Проектное ООО

Объект оформляется на отдельную проектную компанию после юридической проверки.

02

Обеспечение

Недвижимость может выступать залогом по документированным займам инвесторов.

03

Приоритет возврата

После продажи сначала исполняются обязательства и возвращаются займы.

04

Общий результат

Оставшийся результат распределяется: 50% инвесторам, 50% управляющей стороне.

ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК

Продажа объекта

→

Расходы и налоги

→

Возврат займов

→

Распределение 50/50

Окончательный залог, приоритет требований и порядок выплат закрепляются в юридических документах до финансирования.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СРОКИ

Сроки закреплены
экономически.

При существенной задержке доля результата последовательно меняется в пользу инвестора.

БАЗОВОЕ РАСПРЕДЕЛЕНИЕ50 / 50после возврата капитала

12МЕСЯЦЕВ60 / 40

инвестор / команда

24МЕСЯЦЕВ70 / 30

инвестор / команда

36МЕСЯЦЕВ80 / 20

инвестор / команда

48МЕСЯЦЕВ90 / 10

инвестор / команда

60+МЕСЯЦЕВ100 / 0

весь результат инвестору

Каждый порог

Инвестору переходит 20% исходной доли команды — 10 процентных пунктов общего результата.

Рабочая механика. Точка отсчёта, допустимые причины задержки, период устранения и юридический способ передачи экономических прав фиксируются в документах проекта.

РИСКИ И ЗАЩИТА ПРОЕКТА

Каждым ключевым риском управляем заранее.

Система защиты капитала в Усово начинает работать до сделки и действует до итоговых расчётов.

5контуров
защиты

РИСКМЕХАНИЗМ КОНТРОЛЯ

01

Права и состояние объекта

Юридическая и техническая проверка до перечисления капитала.

02

Цена покупки в валюте

Курс и механизм расчётов фиксируются в условиях сделки.

03

Изменение бюджета

Детализация, резерв 5% и отдельное согласование отклонений.

04

Сроки и качество

Этапный график, приёмка результата и транши после контроля.

05

Цена и срок продажи

Проверка рынка, точное позиционирование и ранняя подготовка выхода.

У каждого риска есть ответственный, срок проверки, подтверждающий документ и влияние на бюджет.

СЛЕДУЮЩИЙ ШАГ

Проект готов
к предметному обсуждению.

Согласуем формат участия и открываем полную юридическую, техническую и рыночную проверку объекта.

01Условия участия

02Полный комплект материалов

03Решение о входе в проект

УСОВО · PRIVATE RESIDENCE

Портфель проектов

Репино

Пентхаус

USOVOResidence 001

Усово.Резиденция в сложившейся премиальной локации.

Усово — близость к Москве внутри сложившегося премиального направления.

Идеальная локация.Устаревший продукт.

Инвестиция начинаетсяне с реновации, а с проверки.

Юридическое

Техническое

Рыночное

Сохраняем характер.Повышаем класс продукта.

Та же архитектура.Другое ощущение дома.

Больше света.Меньше визуального шума.

Первое впечатление —с порога.

Спокойствие —часть ценности дома.

Ценность создаёт не ремонт.Ценность создаёт готовый продукт.

Москва + Санкт-Петербург

Все регионы России

Максимальный охват

Инвестиционная подготовка

Сделка

Реновация

Продажа и закрытие

Капитал проекта

Управление проектом

План

Исполнение

Контроль

Решение

Проектное ООО

Обеспечение

Приоритет возврата

Общий результат

Права и состояние объекта

Цена покупки в валюте

Изменение бюджета

Сроки и качество

Цена и срок продажи

Проект готовк предметному обсуждению.

USOVO
Residence 001

Усово.
Резиденция в сложившейся премиальной локации.

Идеальная локация.
Устаревший продукт.

Инвестиция начинается
не с реновации, а с проверки.

Сохраняем характер.
Повышаем класс продукта.

Та же архитектура.
Другое ощущение дома.

Больше света.
Меньше визуального шума.

Первое впечатление —
с порога.

Спокойствие —
часть ценности дома.

Ценность создаёт не ремонт.
Ценность создаёт готовый продукт.

Проект готов
к предметному обсуждению.